Dok statistika neumoljivo pokazuje da gubimo stanovništvo i da mnoga ruralna područja doslovno izumiru, cijene nekretnina u urbanim središtima i na obali divljaju. Istražili smo tko kupuje stanove po rekordnim cijenama, zašto mlade obitelji bježe na daleku periferiju i hoće li se ovaj balon ikada ispuhati.

Hrvatska se već godinama nalazi u procijepu nevjerojatnog demografskog i ekonomskog paradoksa. S jedne strane, službene brojke i popisi stanovništva šalju alarmantna upozorenja – država se prazni, sela u unutrašnjosti ostaju pusta, a prirodni prirast je u stalnom minusu. S druge strane, ako prošetate ulicama Zagreba, Splita ili uže okolice, dočekat će vas šuma građevinskih dizalica, natpisi "rasprodano" na još nedovršenim zgradama i cijene stambenih kvadrata koje probijaju povijesne stropove.

Kako je moguće da u zemlji s očitom demografskom krizom potražnja za nekretninama ne opada, već dapače, raste brže od standarda građana?

Tko kupuje stanove po rekordnim cijenama?

Prvo pitanje koje prosječan građanin postavi kada vidi cijenu od 3.000, 4.000 ili više eura po kvadratu jest: Tko to plaća? Analize tržišta pokazuju da se u velikim urbanim središtima ogroman postotak nekretnina kupuje – gotovinom.

Strani kapital i turizam: Na obali, ali sve više i u glavnom gradu, strani državljani vide hrvatske nekretnine kao sigurnu investiciju. Zarada od turizma na Jadranu često se prelijeva u kupnju stanova u Zagrebu i širem prstenu.

Bijeg od inflacije: U vremenima ekonomske nesigurnosti, domaći štediše povlače novac iz banaka (gdje su kamate na štednju niske) i ulažu ga u "cigle". Nekretnina se u Hrvatskoj tradicionalno smatra najsigurnijim oblikom čuvanja vrijednosti imovine.

Investicijski stanovi: Velik broj stanova ne kupuje se za rješavanje stambenog pitanja, već za kratkoročni ili dugoročni najam, što dodatno smanjuje ponudu za mlade obitelji.

Pritisak na periferiju: Mlade obitelji bježe izvan gradskih granica

Ovakav nekretninski balon stvorio je situaciju u kojoj su mlade obitelji s prosječnim hrvatskim plaćama praktički protjerane iz širih centara gradova. Rješenje pronalaze u selidbi na periferiju i u satelitske gradove.

Ovaj trend izravno utječe na širenje naselja koja često infrastrukturno ne mogu pratiti tako nagli priljev stanovnika. Dok sela u Slavoniji, Lici i Zagori ostaju potpuno pusta, prigradska naselja u okolici Zagreba i Zagrebačke županije doživljavaju demografski procvat. Mlade obitelji tamo pronalaze jeftiniji kvadrat i mir, ali se svakodnevno suočavaju s problemima nedostatka mjesta u vrtićima, školama te prometnim kolapsima tijekom migracija na posao.

Može li se ovaj balon uopće ispuhati?

Mnogi se pitaju do kada cijene mogu rasti i prijeti li nam pucanje nekretninskog balona. Stručnjaci su oprezni u prognozama.

Dok god postoji visoka potražnja generirana stranim kapitalom, apartmanizacijom i nedostatkom poreza na nekretnine koji bi destimulirao držanje praznih stanova, drastičan pad cijena u gradovima je malo vjerojatan. Ono što se može dogoditi jest stagnacija cijena ili pad vrijednosti isključivo starih i neodržavanih nekretnina na lošijim lokacijama. Nova i kvalitetna gradnja zadržat će visoku cijenu, čineći stambeno pitanje jednim od najvećih socijalnih izazova moderne Hrvatske.