Usporedba s globalnim metropolama poput Londona ili New Yorka sugerira da su poslovni tornjevi stvar prošlosti. No, na zagrebačkom tržištu nekretnina odvija se potpuno drugačiji scenarij. Istražujemo zašto Zagreb uspješno prkosi globalnoj krizi komercijalnih nekretnina, kako se hibridni rad udomaćio kod domaćih tvrtki i što nas čeka do kraja desetljeća.

Dok svjetski mediji već godinama pišu o "tihom kolapsu" i dramatičnom padu vrijednosti poslovnih zgrada na Manhattanu, šetnja kroz zagrebačku Radničku cestu, Buzin ili Novi Zagreb otkriva potpuno drugačiju sliku. Novi poslovni kompleksi niču, dizalice su aktivne, a stopa slobodnih ureda (vacancy rate) u modernim zgradama klase A nalazi se na povijesno niskim razinama – često ispod 3% do 4%.

Kako je moguće da grad koji je u potpunosti prihvatio digitalnu tehnologiju i hibridni rad prkosi trendu koji trese najveća financijska središta svijeta?

Zagrebački paradoks: Kronični nedostatak ureda klase A

Glavni razlog zašto Zagreb ne bilježi "prazne nebodere" leži u povijesnom kontekstu i strukturi ponude. Za razliku od Londona, koji ima desetke milijuna kvadrata uredskog prostora, Zagreb je godinama patio od kroničnog nedostatka modernih, energetski učinkovitih ureda.

Mnoge domaće i strane tvrtke u Zagrebu još uvijek posluju u prostorima koji su tehnički zastarjeli, energetski neučinkoviti ili se nalaze u stambenim zgradama u centru grada (koje su dodatno stradale u potresu 2020. godine). Preseljenje u moderne poslovne zgrade s podzemnim garažama, naprednim sustavima ventilacije i niskim režijskim troškovima postao je imperativ. Zbog toga svaka nova moderna zgrada biva zakupljena i prije nego što se završi njezina gradnja.

Hibridni rad na "hrvatski način"

Iako se trend rada od kuće udomaćio i u Hrvatskoj, domaće tržište je razvilo specifičan, umjereniji model u usporedbi sa zapadnim zemljama.

Model "3+2" kao standard: Većina domaćih IT, konzultantskih i kreativnih agencija uvela je fleksibilan model (tri dana u uredu, dva dana od kuće). Rijetke su tvrtke koje su u potpunosti prešle na rad na daljinu (full remote), jer se u našoj poslovnoj kulturi i dalje iznimno cijeni osobni kontakt i neformalna razmjena ideja uz kavu.

Ured kao prostor za suradnju, a ne za rad: Umjesto klasičnih stolova poredanih u nizu, zagrebačke tvrtke redefiniraju svoje prostore. Smanjuje se broj individualnih stolova (uvođenje hot-deskinga), a šire se prostori za sastanke, "brainstorming" zone, tihe sobe za videopozive i kuhinje koje izgledaju poput modernih kafića. Ured se više ne koristi za samostalno tipkanje, već za timski rad i socijalizaciju.

Rast cijena najma i pritisak inflacije

Unatoč promjenama u načinu rada, cijene najma ureda u Zagrebu ne padaju. Naprotiv, bilježe lagan, ali stabilan rast.

Cijene zakupa: Premium uredi (Klasa A+) na lokacijama poput Radničke ili šireg centra drže cijenu od 14 do 17 eura po kvadratnom metru mjesečno, uz dodatne troškove zajedničkog održavanja (service charges) koji rastu zbog inflacije i cijena energenata.

Zeleni certifikati (ESG): Međunarodne tvrtke koje posluju u Hrvatskoj pod velikim su pritiskom svojih matica da smanje ugljični otisak. Zbog toga su spremne platiti premium cijenu isključivo za zgrade s certifikatima poput BREEAM ili LEED, što dodatno potiče potražnju za novogradnjom, dok stare zgrade bez tih certifikata polako gube privlačnost.

Što donosi budućnost do 2030. godine?

Stručnjaci za nekretnine predviđaju da će se zagrebačko tržište u idućim godinama stabilizirati, ali ne i urušiti.

Decentralizacija ureda: Radnička cesta i dalje ostaje "zagrebački Wall Street", ali bilježi se uspon novih poslovnih zona na periferiji (zapadni dio grada oko Jankomira, Buzin, te potez prema zračnoj luci). Tvrtke biraju lokacije koje su pristupačnije zaposlenicima koji putuju iz okolnih mjesta (Velika Gorica, Samobor, Zaprešić) kako bi izbjegli prometni kolaps u centru.

Fleksibilni uredi i Coworking: Uspon platformi koje nude najam ureda "po danu" ili "po stolu" (coworking) bilježi ogroman rast u Zagrebu. To omogućuje manjim tvrtkama i startupima da imaju reprezentativan prostor bez dugoročnih ugovora o najmu na 5 ili 10 godina.

Klimatska prilagodba: Buduće zgrade morat će imati vlastite izvore energije (solarni paneli na krovovima) i napredne sustave hlađenja kako bi izdržale sve toplija ljeta u kontinentalnoj Hrvatskoj, što će redefinirati troškove poslovanja.

Zagreb uspješno izbjegava sudbinu New Yorka i Londona jer je njegovo tržište ušlo u ovu tranziciju s manjkom, a ne viškom prostora. Iako domaći zaposlenici cijene fleksibilnost rada od kuće, uredi u Zagrebu ostaju ključna mjesta poslovne kulture. Oni se ne gase, već se transformiraju u ugodnija, zelenija i fleksibilnija mjesta za stvaranje novih ideja.